„Der Flächenverbrauch ist eines der größten Probleme für die Umwelt“, so der gemeinsame Konsens lokaler Umweltverbände (Bund Nachturschutz). Wenn es um Gewerbeflächen, gewerbliche Gebäude und riesige Logistikzentren geht, ist in der Regel auch viel Natur im Spiel. Natur, die in der Regel weichen muss. Mit ökologischen Ausgleichsflächen ist der Flächenverlust wahrscheinlich kaum wettzumachen. Durch eine ARD-Reportage Ende 2018 wurde das Thema salonfähig und sorgte bundesweit für scharfe Umweltdebatten. Also, warum werden große Bauprojekte vor die Tore von Städten gepflanzt? Welche Faktoren spielen bei solchen Mammutprojekten eine gewichtige Rolle? Fragen, die ich an Claudius Uiker, Partner der Vollack Group weitergebe – ein Interview.

Bebauungsplan: Klar ist es teurer in die Höhe zu bauen.
Claudius Uiker, Partner bei Vollack. Quelle: Uiker

Warum nutzen Betreiber von Distributionszentren und anderen gewerblichen Gebäuden den ländlichen Raum – in der Regel mit perfekter Anbindung zur Autobahn? Warum nicht innerhalb von urbanen Infrastrukturen?

Der Lkw ist nun mal das Transportmittel schlechthin und ohne perfekte Anbindung zur Autobahn wird es schwierig, den Kunden rechtzeitig zu beliefern. Der ländlichen Umgebung stehen zudem hohe Immobilienpreise innerhalb von urbanen Infrastrukturen gegenüber. Außerdem muss man sich die Frage stellen, ob der Schwerverkehr in die Stadt gehört – der Lärmpegel sowie die Luftverschmutzung würden ja parallel zum höheren Verkehrsaufkommen enorm zunehmen; von der schwindenden Verkehrssicherheit mal abgesehen.

Erwähnenswert ist vielleicht auch der Aspekt, dass nicht einfach wahllos in den ländlichen Raum gebaut wird. Die Fläche muss ja auch vorhanden sein. Wir suchen beispielsweise seit Jahren für einen Kunden eine Baufläche von rund 40.000 Quadratmeter und müssen bei der Suche unzählige kundenspezifische Parameter berücksichtigen, gleichzeitig aber gesetzlichen Vorgaben sowie Bedenken der jeweiligen Gemeinde mit in die Suche aufnehmen.

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Fläche ist im urbanen Raum kaum mehr verfügbar und wenn verfügbar entsprechend teuer. Die meisten Distributionszentren agieren großflächig, d.h. europaweit, landesweit, etc. Daher ist eine Anbindung an das Fernverkehrsnetz wichtig. Die Verkehrssituation im urbanen Raum spricht eher dagegen. Der urbane Raum wird gewöhnlich nur als letzte Verteilung an den Endkunden genutzt, dann gewöhnlich auch mit kleinen Fahrzeugen (geringe Mengen, viele Empfänger). Zusätzlich ist die Konkurrenz, was das Personal betrifft, nicht so groß und auch die Lebenshaltungskosten für die Mitarbeiter, so dass auch niedrigere Löhne durchsetzbar sind.

Warum dürfen Gebäude in bestimmten Bereichen nicht höher gebaut werden. Wobei erwähnenswert: Ein solches Lager ist ja nicht unbedingt niedrig gebaut; es sieht ja aus der Ferne nur so aus.

Zunächst einmal gibt der Bebauungsplan die sogenannte Bebauungshöhe vor. Und ja, bezogen auf Distributionszentren, sprechen wir von einer durchschnittlichen Höhe von bis zu 20 Metern. Der Betreiber einer solchen Baufläche muss allerdings auch andere, meist kostenintensive Faktoren berücksichtigen. So steigen die Brandschutz-Auflagen mit jedem Gebäudemeter in die Höhe und die Bewirtschaftung einer solchen Betriebsfläche muss sich nicht nur finanziell rentieren; die installierten Technologien und Fördertechniken müssen auch bezahlbar sein. So sind Hochregallager und einzelne Förderelemente, wie ein Taschensorter, bis unter die Decke verbaut; da können wenige Meter mehrere Millionen Euro an Technik beschreiben.

Der Bebauungsplan ist anders als der nur vorbereitende Flächennutzungsplan ein rechtsverbindlicher Bauleitplan, der im Regelfall für bestimmte Teilgebiete der Gemeinde die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung enthält (§ 8 Abs. 1 S. 1 BauGB).

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Distributionszentren für inhomogene Ware (viele verschiedene Ladungsträger, verschiedene Paletten, Kartongrößen, Behälter etc.) sind schwer zu automatisieren, da unterschiedliche Techniken hierfür notwendig sind. Wenn große Flexibilität gewünscht wird, ist eine Abwicklung der Distribution auf der Fläche sinnvoll. Die Höhe könnte nur durch eine Mehrstöckigkeit des Gebäudes genutzt werden. Dies führt dann aber zu erheblichem Aufwand im Materialfluss (Ware über Aufzüge auf die verschiedenen Ebenen).

Ist eine Automatisierung möglich gilt für die Technik auch immer die Proportionen von Höhe zu Länge zu beachten um effektive Spiele fahren zu können. Auch technisch kommt man irgendwann an Grenzen (Lasten, Wartungsfreundlichkeit, Installation). Überschreitet man diese, steigen die Kosten (auch laufende für Störungsbeseitigung, Wartung) überproportional an. Auch wird oft über eine Wiederverwendbarkeit/Drittnutzung bei Distributionsgebäuden bereits in der Konzeptionierung gedacht. Somit sollten die Gebäude Multiuser-gerecht sein. Speziell bei Gebäuden von Distributionsdienstleistern sind Vertragslaufzeiten von fünf Jahren nicht ungewöhnlich. In dieser Zeit muss sich die Technik amortisiert haben. Das Gebäude muss nach Auslaufen des Vertrages auch für andere Kunden/Mieter/Nutzer interessant sein.

Ist es tatsächlich teurer, in die Höhe zu bauen? Und was hindert die Bauherren daran, in die Tiefe zu gehen?

Es ist tatsächlich teurer, in die Höhe zu bauen. So entwickeln sich, wie bereits erwähnt, beispielsweise in der Höhe schärfere Brandschutz-Auflagen; auch die energetischen Vorgaben nehmen pro Meter zu. Grundsätzlich ist der Gewerbebau in die Tiefe zu kostspielig und somit nicht zu empfehlen. Alleine der Aushub, die bauliche Isolierung zum Grundwasser würden bei Großprojekten Kosten im zweistelligen Millionenbereich verschlingen.

Anmerkung der Redaktion: Laut Inge Hanschke, ‚Digitalisierung und Industrie 4.0 – einfach und effektiv‘ „manifestiert ein Bebauungsplan die bestehende und die geplante Bebauung im Business und in der IT. Häufig wird hierfür eine Bebauungsplangrafik genutzt, sie ist daher neben der Portfoliografik das wichtigste Instrument für die Umsetzung der Business- und IT-Ziele. Wichtig: Der Bebauungsplan stellt die Verbindung innerhalb und zwischen Business- und IT-Strukturen her“.